通過“小塊并大塊、集中連片”優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地，核心在于：先規(guī)劃后整合、先騰退后建設(shè)、先定規(guī)則后招商。這能形成規(guī)?；漠a(chǎn)業(yè)空間，提升集聚效應(yīng)。具體操作可分為以下四步：

 第一步：規(guī)劃先行，劃定集中片區(qū)

摸清家底，建立“用地一張圖”
以“三調(diào)”及最新遙感影像為底圖，疊加現(xiàn)狀工業(yè)用地、權(quán)屬、環(huán)保、交通等信息，形成“產(chǎn)業(yè)用地現(xiàn)狀一張圖”。同時，結(jié)合工業(yè)企業(yè)資源集約利用評價（A/B/C/D類），識別低效、零散地塊，為后續(xù)整合提供數(shù)據(jù)支撐。

劃定產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)與“工業(yè)用地紅線”
借鑒佛山禪城、中山、張家港等地經(jīng)驗，在國土空間規(guī)劃中劃定工業(yè)用地保護線或集聚區(qū)，確保產(chǎn)業(yè)用地總量穩(wěn)定。重點將分散的村鎮(zhèn)工業(yè)園向大型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)集中，形成“產(chǎn)業(yè)基地—產(chǎn)業(yè)社區(qū)—工業(yè)區(qū)塊”三級體系，原則上新增項目必須進入這些片區(qū)。

明確片區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)
每個集中片區(qū)應(yīng)聚焦1-2個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（如電子信息、高端裝備），并編制產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，明確各片區(qū)的產(chǎn)業(yè)方向、用地規(guī)模和開發(fā)強度，確?！耙粋€片區(qū)一個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”，避免同質(zhì)化競爭。

 第二步：整合零散地塊，實現(xiàn)“小塊并大塊”

劃定“更新單元”或“騰退區(qū)”
將低效、零散的工業(yè)用地打包成片，作為“產(chǎn)業(yè)更新單元”或“騰退區(qū)”整體推進。例如，南海區(qū)通過劃定騰退區(qū)，將拆舊復(fù)墾的指標優(yōu)先用于保障連片產(chǎn)業(yè)發(fā)展；張家港則要求以更新單元落實成片改造任務(wù)。

分類處置地塊

保留提升：對A/B類優(yōu)質(zhì)企業(yè)，引導(dǎo)其向集中片區(qū)搬遷，原址可“退二優(yōu)二”或“工業(yè)上樓”。騰退淘汰：對C/D類及“散亂污”企業(yè)，堅決清退，為優(yōu)質(zhì)項目騰出空間。依法收回：對長期閑置或違法用地，依法收回土地使用權(quán)，納入政府儲備。

創(chuàng)新產(chǎn)權(quán)歸并與整合模式

政府主導(dǎo)：通過“征收+收儲+統(tǒng)租”模式，將零散地塊收儲后統(tǒng)一規(guī)劃、招商和管理。村集體主導(dǎo)：借鑒南海經(jīng)驗，允許村集體通過“地券、房券、綠券”等工具，將分散的集體建設(shè)用地復(fù)墾或置換，騰挪出集中連片的建設(shè)用地指標。產(chǎn)權(quán)人聯(lián)合：支持相鄰地塊的產(chǎn)權(quán)人通過作價入股、聯(lián)合開發(fā)等方式，將多宗小地塊“拼成一塊大蛋糕”。

 第三步：集中連片建設(shè)，提升承載能力

整備“連片凈地”
借鑒上海、無錫經(jīng)驗，將“整備連片凈地”作為招商的前提。無錫計劃到2028年整備不少于3萬畝連片凈地，并明確中心城區(qū)凈地規(guī)模不小于50畝，其他區(qū)域不小于150畝，以滿足重大項目落地需求。

推廣“工業(yè)上樓”與立體開發(fā)
在用地緊張區(qū)域，通過“工業(yè)上樓”提高容積率。無錫太湖灣信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)園通過“工業(yè)上樓”，將平均容積率從0.9提升至3.0以上，顯著提升了土地承載能力和產(chǎn)出強度。

完善園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與配套
按照“產(chǎn)業(yè)園就是產(chǎn)業(yè)鏈”的理念，在集中片區(qū)統(tǒng)一布局道路、管網(wǎng)、污水處理等基礎(chǔ)設(shè)施，并配套人才公寓、商業(yè)服務(wù)等生活設(shè)施，打造“上下樓就是上下游”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

第四步：強化政策與運營，放大集聚效應(yīng)

嚴格用地準入與退出
借鑒南海、張家港等地做法，設(shè)定企業(yè)準入門檻（如投資強度、畝均稅收），并建立動態(tài)考核機制。對不達標的C/D類企業(yè)，通過“退二優(yōu)二”、協(xié)議收回等方式逐步退出，確保園區(qū)整體效益持續(xù)提升。

創(chuàng)新利益分配機制
通過“飛地經(jīng)濟”、稅收分成等方式，平衡跨鄉(xiāng)鎮(zhèn)、跨村的利益分配。對騰退土地的村集體，可通過“房券”置換標準廠房或分享園區(qū)稅收，保障其長期收益。

統(tǒng)一運營管理與數(shù)字化監(jiān)管
成立專業(yè)的園區(qū)平臺公司，對集中片區(qū)實行統(tǒng)一規(guī)劃、招商、運營和服務(wù)。同時，建設(shè)“多規(guī)合一”信息平臺，對產(chǎn)業(yè)用地進行全生命周期的動態(tài)監(jiān)管，確?！耙粡埶{圖干到底”。